不動産ローンの限度額がどのようにきまるのか?!
  • そもそも不動産担保ローンとは?
  • 不動産担保ローンの活用方法
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どうやって決まる?不動産担保ローンの融資限度額!

不動産担保ローンの限度額って?

不動産担保ローンの限度額って?

カードローンやビジネスローンなど無担保で融資を受ける際の限度額は最高でも500~1,000万円程度ですが、不動産担保ローンなら億単位での借り入れも可能です。

一般的な不動産担保ローンの限度額

不動産担保の価値の6割~8割程度が限度額だと言われています。例えば、売却額が5,000万程度だと推定される担保の場合、融資額は3,000万~4,000万の間で設定されることが一般的です。

※ローンが完済されていない物件を担保にする場合は、売却価格として推定される金額からローンの残金をひいたものを基にして、その6割~8割が設定されることが多いようです。

実際に不動産担保ローンで融資を受けるときには、担保の価値だけでなく「不動産担保ローンなら赤字決算の法人でも融資してもらえる?」でご説明していますように事業計画書も重要視されます。土地や建物の評価も調査会社が算出する金額と自分自身で調べたものが異なることもありますので、詳しく知りたい際には金融機関や融資会社に相談してみましょう。

不動産担保価値の評価方法とは?

不動産担保価値の評価方法とは?

不動産担保の評価方法は「路線価」や「公示地価」などを使って算出した価格に掛目を乗じることで算出されます。掛目とは担保を評価する際の比率のことを言います。

土地の評価

国税庁サイトから路線価を調べて物件の面積に路線価をかけると算出できます。

財産評価基準路線価図・評価倍率表

http://www.rosenka.nta.go.jp/index.htm

建物の評価

1㎡あたりの建築単価を調べて、建築単価に建物の面積をかけると、同じ建物を現在建築した場合にかかる価格が算出されます。これが建築価格で、この価格に「1-建物経過年数/減価償却耐用年数」をかけると建物の評価額が算出できます。

土地や建物の評価額は上記の計算方法である程度の目安は算出できますが、実際に融資をする側は担保となる不動産周辺における他の物件の売買状況も調査して、その結果もあわせ総合的な判断で融資額を決定することが一般的なようです。

不動産担保価値があっても融資を受けられないケース

不動産担保価値があっても融資を受けられないケース

不動産担保ローンは、評価額の高い不動産を所有していれば誰でも受けられるというわけではありません。どのような場合は融資を受けにくいのか確認しておきましょう。

信用力が低い

現在の返済負担率に問題があったり過去の返済に遅延があったりすると、信用力が低いと判断されます。

返済負担率

返済負担率を算出したことはありますか?気になる人は1度「返済負担率」を計算してみてください。下記が計算式になります。

「返済負担率=返済額/収入」

この計算で0~30%の人は融資を受けやすいですが、50%以上に該当する人が融資を受けることは難しいと言われています。

過去の返済に関する遅延や事故

ローンを利用すると信用情報機関に借入や返済の情報が掲載されます。その情報を信用情報機関に加盟している金融機関は閲覧できるので、自社に融資依頼があれば当然参考にしています。例えば、1回や2回程度の返済の遅延は審査に通る可能性はありますが、3回以上遅延がある場合は難しいと言われています。また、「61日以上の返済遅延」があった場合は、返済事故として扱われ審査に通ることは難しいと考えたほうがいいでしょう。

不動産の評価額は高いけれどローン額が大きい

所有している不動産の評価額は高額であったとしても、ローンの支払残金が多すぎると不動産評価額に融資枠の空きがないことから融資を断られる場合があります。

上記以外でも、税金の滞納がある場合は融資を受けにくいことが一般的です。また最近では、自覚のあまりない返済遅延をしている人が増えていると言われています。例えば、携帯電話料金を口座引き落としにしている人が、うっかり残高不足になって後からコンビニで支払うこともあると思います。これも延滞遅延の1つですので日常生活のお金もしっかり管理するようにしましょう。